Проблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Министерство образования и науки Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
(ФГБОУ ВО «БГУ»)

Кафедра экономики и управления инвестициями и недвижимостью
	


38.03.01 Экономика (профиль «Экономика и управление недвижимостью»)




БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА 
на тему:«Проблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства»




Заведующий кафедрой: _______________ канд.экон.наук, доц. С.А. Астафьев
     (подпись)			 (степень, звание, И.О.Ф.)

Руководитель: 	_______________ канд.экон.наук, доц.Е.А. Панкратьева
     (подпись)			 (степень, звание, И.О.Ф.)

Нормоконтролер: 	_______________ канд.экон.наук, доц. Е.А. Панкратьева
(подпись)			 (степень, звание, И.О.Ф.)

Студент гр. С-13-1: 	_______________ 			О.А. Ланкина
	(подпись)					(И.О.Ф.)











Иркутск, 2018г.


Байкальский государственный университет
Факультет экономики предприятий, отраслей и управления бизнесом
Кафедра экономики и управления инвестициями и недвижимостью






ЗАДАНИЕ НА ДИПЛОМНУЮ РАБОТУ 

Студенту: Ланкиной Олесе Андреевне


Тема: Проблемы оспаривания кадастровой стоимости объекта капитального строительства 


Дата выдачи задания: (спрашивать у специалиста на кафедре)


Этап выполнения выпускной
квалификационной работы
Срок выполнения
Подпись
руководителя

план
факт

Сбор материалов и написание
плана работы
29.10.2017
29.10.2017

Написание главы 1
26.11.2017
26.11.2017

Написание главы 2
26.12.2017
26.12.2017

Написание заключения
02.02.2018
02.02.2018



Руководитель: 	____________________ канд.экон.наук, доц. Е.А. Панкратьева
    подпись 

Согласовано:

Зав. кафедрой: 	____________________    канд.экон.наук, доц. С.А. Астафьев
    подпись
    
Задание принял к исполнению:

Студент: 		О.А. Ланкина
     подпись
Реферат
    Цель работы– выявление и анализ проблем оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства[b1][Ю2].
    Объект работы[b3][Ю4]– стоимость объектов капитального строительства, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
    Предмет работы – объекты капитального строительства.
    Проведён анализ рынка объектов капитального строительства. Изучены понятие, цели и принципы оценочной деятельности. Рассмотрены подходы и методы к оценке недвижимости. Также, изучена методика и структура кадастровой оценки объектов капитального строительства. Определены различия между массовой и индивидуальной оценкой стоимости объектов капитального строительства. Изучена процедура оспаривания кадастровой стоимости. Произведён расчёт рыночной стоимости объекта капитального строительства для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, рассчитан экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости.
    Степень личного вклада автора в их разработку – проведен анализ рынка объектов капитального строительства, определена рыночнаястоимость, и обоснован экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
    Возможности внедрения и область применения полученных результатов: Результаты работы могут быть использованы различными участниками рынка недвижимости:
     государством – в качестве инструмента для оптимизации уровня налоговых отчислений по налогу на ОКС;
     потенциальными покупателями земельных участков – в качестве инструмента при спорах в отношении реальной цены объекта капитального строительства при выкупе.
    Бакалаврская работа состоит из двух глав, изложена на 118 листах. В работе использовалось 21 таблиц, 4 рисунка, 19 источника литературы.
Содержание
Введение.	7
1.Теоретические аспекты оценки объектов капитального строительства	8
1.1.Понятие оценочной деятельности и объекта оценки	8
1.2.Виды стоимости и цели оценки	10
1.3.Идентификация объекта капитального строительства, как объекта оценки	13
1.4.Методика расчета кадастровой стоимости объектов капитального строительства.	16
1.5.Проблемы оспаривания кадастровой стоимости	21
2.Расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства: «Гостиница, назначение: Нежилое здание, 2 – этажный, общая площадь 477,2 кв.м.» для целей оспаривания кадастровой стоимости	27
2.1.Описание объекта оценки	27
2.2.Анализ рынка	31
2.2.1.Социально-экономическое положение Иркутской области	31
2.2.2.Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости	33
2.3.Расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода	38
2.3.1.Расчет рыночной стоимости земельного участка.	38
2.3.2.Расчет рыночной стоимости улучшений	53
2.3.3.Определение накопленного износа	57
2.4.Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода	64
2.5.Расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода	85
2.6.Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам	102
Использованная литература	110
Приложения	112
1.Копии документов, используемых оценщиком, и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки	112
2.Выкопировки объектов аналогов	124





Введение.
    В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентаризационной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.
    На данный момент использование методов массовой оценки, компьютерного моделирования, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценкии пр. приводит к тому, что стоимость части объектов оценки искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:
     при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом;
     при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов1).
    Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.
    С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. С начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС).[b5]
    За период с 01.01.2018 по 30.04.2018 в судах инициировано 5 480 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 10 793 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).
    В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 177 раз.
    В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).
    В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:
 установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (5 176 исков);
 об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (34 иска);
 об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (270 исков).
    За указанный период по состоянию на 30.04.2018 рассмотрено 1 327 исков (2 642 объекта недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 1 175 исков (2 400 объектов недвижимости), не удовлетворены – в отношении 152 исков (242 объекта недвижимости).
    
    На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 4 153 иска (8 151 объект недвижимости).
    В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2018 по 30.04.2018, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.04.2018 приблизительно на 49,6 млрд. руб. (42,9 %):
 суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 115,6 млрд. руб.;
 после оспаривания – около 66,0 млрд. руб.;
 суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект – 20,7 млн. руб.2

 Теоретические аспекты оценки объектов капитального строительства
 Понятие оценочной деятельности и объекта оценки
    Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости3.[b6][Ю7]
     К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:[b8][Ю9]
     • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
    •Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ
     • Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:
     - ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297;
     - ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» утвержденПриказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298;
     - ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299;
     - ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 22.10.2010 N 508;
     - ФСО №5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 04.07.2011 N 328;
     - ФСО №7 «Оценка недвижимости» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 25.09.2014 N 611;
     - ФСО №8 «Оценка бизнеса» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 01.06.2015 N 326;
     - ФСО №9 «Оценка для целей залога» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 01.06.2015 N 327;
     - ФСО №10 «Оценка стоимости машин и оборудования» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 01.06.2015 N 328;
     - ФСО №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» утвержденПриказомМинэкономразвития России от 22.06.2015 N 385;
     - ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости» утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 17.11.2016 N 721;
     - ФСО №13 «Определение инвестиционной стоимости» утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 17.11.2016 N 722;
    •Методические указания о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358).
    Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.
    К объектам оценки относятся:
    • отдельные материальные объекты (вещи);
    • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
    • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
    • права требования, обязательства (долги);
    • работы, услуги, информация;
    • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
    Выделяют два вида оценки:
    1) обязательная оценка;
    2) инициативная (добровольная) оценка.
    Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
    • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
    • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
    • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
    • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
    • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
    • при национализации имущества;
    • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
    • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
    • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
    • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
    Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством. 
 Виды стоимости и цели оценки
    Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
    Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
    Стоимость объекта недвижимости-расчетная величина цены объекта на определенную дату в соответствии с выбранным видом стоимости.
    Предполагаемое использование оценки [b10][Ю11]недвижимости может быть разнообразным и зависит от вида сделок с недвижимым имуществом: проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; при страховании объектов недвижимости; при кредитовании под залог объектов недвижимости; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий; при разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;  при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на объект недвижимости.
    При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
 рыночная стоимость;
 инвестиционная стоимость;
 ликвидационная стоимость;
 кадастровая стоимость.
    Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки4.
    Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией при соблюдении условий чистом рынке.
    Чистая сделка характеризуется ситуацией, когда акт купли-продажи осуществляется при соблюдении ряда условий, а именно:
     продавец и покупатель имеют типичную мотивацию, т.е. их интересы взаимно удовлетворяют друг друга;
     обе стороны в достаточной мере информированы обо всех характеристиках объекта недвижимости;
     продавец и покупатель не испытывают давления каких-либо обстоятельств;
     каждая сторона действует в своих интересах;
     имущество было выставлено на продажу заблаговременно (объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты);
     имеется достоверная информация о потенциальных возможностях использования объекта;
     цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
     платеж производится в общепринятых средствах, т.е. в денежной форме.
    Стоимость в эксплуатации отражает ценность и эффективность объекта недвижимости для его владельца и основывается на доходности, полезности и удобствах.
    Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости.
    Стоимость замещения измеряется затратами на создание аналогичного объекта.
    Залоговая стоимость используется при определении размера ссуды или кредита. По сути это стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продаже на рынке в случае невозврата кредита.
    Инвестиционная стоимость отражает величину капитальных вложений в объект недвижимости, взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции. Это высшая цена, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта
    Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества по собственному решению или решению суда. Как правило, из-за коротких сроков продажи и недостаточной информированности покупателей ликвидационная стоимость меньше рыночной.
    Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.
    Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах на дату оценки с применением идентичных материалов с учетом износа объекта оценки (архитектурные решения, строительные конструкции, качество, моральный износ и недостатки те же; не учитывая только физический износ).
    Стоимость объекта оценки при существующем использовании.
    Утилизационная стоимость равна рыночной стоимости материалов, составляющих объект оценки с учетом затрат на их утилизацию.
    Специальная стоимость – обусловлена конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
    Балансовая стоимость – это затраты на строительство или приобретение объекта собственности, бывает первоначальной и восстановительной.
    - Первоначальная стоимость (ПС) – это фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования, отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.
    - Восстановительная стоимость (ВС) – это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных средств[b12][Ю13].
    Под кадастровой стоимостью имущества понимается приближенная к рыночной оценка, которая принимается во внимание органами государственной и муниципальной власти при осуществлении операций с недвижимостью. Вопрос может касаться также объектов, которые ограничены или запрещены в гражданском обороте.
    Сведения о недвижимости объединяются в Государственный кадастровый реестр. Ведут его территориальные подразделения на местах и центральное отделение Росреестра.
    Ключевое различие между видами стоимости, рыночной и кадастровой, заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
    Регулирование кадастровой стоимости происходит за счет следующих нормативно-правовых актов:
 Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ;
 ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508№;
 Методические указания о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г.  № 358).
    
    

 Объект капитального строительства, как объекта оценки[b14][Ю15]
    По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в видеземельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).
    В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса– это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.
    Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.
    Основные аргументы в поддержку данной позиции:
     во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями);
     во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса5). В определении ОКС данный критерий не закреплен;
     в-третьих, из п.п. «г» п. 24 ФСО №7 прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок6.
    Важные комментарии:
   если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка;
   если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в виде арендных платежей, которые в большинстве случаев так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;
   если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной и/или муниципальной власти, поскольку:
    п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка ...»7;
    п.п. 7 п. 1 ст.1 Земельного Кодекса установлена платность использования земли – любое использование земли осуществляется за плату;
   неоднозначная ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом (не во всех регионах от собственников квартир требуют оплачивать земельный налог за долю земельного участка, относящегося к конкретной квартире). Ожидается, что данное противоречие в ближайшее время будет законодательно устранено – собственники квартир будут оплачивать земельный налог по общей схеме.
    Отметим, что в профессиональном оценочном сообществе существует точка зрения, что ОКС не имеет рыночной стоимости, поскольку не может быть отчужден без земельного участка. В этом отношении отметим следующее.
    Российская система налогообложения находится в состоянии трансформации, далеко не все положения огромного массива нормативных и правовых актов гармонизированы друг с другом. Важнейшим условием успешного внедрения изменений является их «принятие» населением и предпринимательским сообществом. В настоящее время к качеству результатов определения кадастровой стоимости существуют большое количество объективных претензий – в подобной ситуации значительно повышается роль механизма оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Законом об оценке предусмотрена возможность корректировки величины кадастровой стоимости – ее установление в размере рыночной. Если допустить, что ОКС не имеет рыночной стоимости, то автоматически становится невозможным оспаривание результатов определения его кадастровой стоимости, что способно спровоцировать рост социальной напряженности. Для предотвращения этого все участники государственной кадастровой оценки де-факто согласились с тем, что ОКС имеет рыночную стоимость.
    Предыдущий тезис не ставит под сомнение необходимость гармонизации положений законодательства Российской Федерации, в том числе в части, регулирующей оценочную деятельность.
	

 Методика расчета кадастровой стоимости объектов капитального строительства8.
    Под кадастровой стоимостью ОКС понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 
    В соответствии с ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, она определяется методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
    Кадастровая стоимость определяется профессиональными оценщиками для объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
    По окончании проведения оценки, оценщик составляет отчет об определении кадастровой стоимости, который проверяется экспертом и только при положительном отзыве эксперта отчет принимается заказчиком работ (государством).
    Определение кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки
     Группировка объектов оценки.
    Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы.
    Кадастровая стоимость объектов оценки определяется в рамках каждой из групп (подгрупп).
    Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами оценки.
    Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки. 
    Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.
    Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам оценки, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
    2. Сравнительный подход.
    Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):
    1) метод статистического (регрессионного) моделирования.
    При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия значений, соответствующих ценообразующих факторов, вводятся соответствующие корректировки;
    2) метод типового (эталонного) объекта оценки.
    Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;
    3) методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).
     Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;
    4) метод индексации прошлых результатов.
    Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.
    3. Затратный подход.
    Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.
    Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.
    Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.
    4. Доходный подход.
    Использование доходного подхода возможно, как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.
    В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:
    1) методом прямой капитализации;
    2) методом дисконтирования денежных потоков.
    Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
    Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
    Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета
    Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:
    1) требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов оценки;
    2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки для последующей статистической обработки. При этом рекомендуется, чтобы количество объектов недвижимости, рассчитанных индивидуально, было сведено к минимуму;
    3) расчет с применением статистической обработки объектов в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки невозможен.
    При проведении индивидуальной оценки объектов капитального строительства (ОКС) к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета.
    Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.
    В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости Исполнитель может использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов, предоставленных Заказчиком (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов), в целях повышения достоверности результатов кадастровой оценки. При этом решение об использовании таких отчетов, а также ответственность за результаты их использования целиком возлагается на Исполнителя.
 Проблемы оспаривания кадастровой стоимостиобъектов капитального строительства
    Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оц.......................